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浅谈房地产企业土地增值税的筹划
作者:崔立丹 来自: 发布时间:2010/4/29

土地增值税是专门针对房地产市场的特种税,税额较大,对于房地产企业而言,对土地增值税进行税收筹划是尤为重要的。

收入的筹划是节省土地增值税的关键环节。

1、  土地增值税是对转让土地使用权及其地上建

筑物和附着物行为征税,房地产企业可以代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入,这样,对房地产企业而言,虽然取得了收入,但却没有发生房地产产权的转移,其收入属于劳务收入性质,不属于土地增值税征收范围,房地产企业可利用这种建房方式在开发之始确定最终用户,定向开发,以避免开发完成后销售(转让)房地产产生的收入而缴纳土地增值税。

2、  在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是

确定售出房地产的增值额,而增值额是转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,若能使转让收入变小,从而减少增值额,显然是可以节省税款的。

在累进税制下,收入分散节税筹划是节省税款

的关键。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。比如房屋内部的各种设施,当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便与购买者房地产转移合同,然后再与购买者签订设备安装及装潢装饰合同,则房地产企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明金额则属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样便使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

3、  合作建房也是一种很好的筹划税法规定,对于

一方出土地,一方出资金合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产企业可以充分利用此项税收政策进行节税筹划。

比如A房地产公司拥有一块土地,B公司出资,两单位合作建写字楼,建成后,按比例分房,对B公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,降低了房地产成本,对A公司而言,将来处置时只就自己的部分土地增值税达到了节税的目的。除收入筹划,还可以通过增加扣除项目金额,降低增值税率的方法来筹划,使房地产企业节省土地增值税税额。

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